鄂咸房預字[2020]0048

2020年1-6月上半年咸寧市場分析——土地篇

2020-07-14 來源:咸寧房產網 作者:咸寧房產編輯部 點擊:加載中..

咸寧房產網訊:

2020年很難。

每個行業都難,房地產行業尤其難。零上訪、零咨詢、零成交,于是,房企紛紛尋求突變、自救之路,隨后線上售樓部紛紛開啟,但似乎也未能從實質改變這一難題。據人民法院公告網顯示,僅2020年上半年,房企破產量就已達228家之多。

上半年抗疫,年中抗洪,您說說難不難,可謂難,可最近我還是遇到了好幾個開發商來咸寧尋找地塊,其中有已經拿地的地產公司,不乏大地產,也有首次市調咸寧市場的中小開發商。

我為什么單單把上半年土地拿出來單講,是因為咸寧正好新的基準地價從2020年1月1日開始實施,一級商服用地基準地價每平方米由2062元調至3711元,一級住宅用地基準地價每平方米由1075元調至2047元。一至六級商服用地的基準地價,調整后每平米分別為3711元、2525元、1663元、1014元、632元、511元。調整前的商服用地等級劃為五個級別,一至五級商服用地的基準地價每平米分別為2062元、1449元、977元、607元、388元。調整后的住宅用地的等級劃分六個級別。一至六級住宅用地的基準地價,調整后每平米分別為2047元、1505元、1072元、764元、551元、450元。調整前的住宅用地等級劃為五個級別,一至五級住宅用地的基準地價每平米分別為1075元、806元、589元、428元、319元。


在這樣大幅度漲價的地價面前,我好奇今年的土地出讓情況,在市面上依然是四千多房價橫行的江湖,是怎樣的勇氣,到底賺錢嗎?

開發商現在不賺錢為什么還拿地。其實邏輯簡單,開發商不拿地造房子還能干嗎,除非公司解散,在此之前還得接著干活。痛心地看到一個個開發商在土拍舞臺前賣力演出,聯想到《乘風破浪的姐姐》里面30個女藝人——一個節目能請到30個藝人,說明她們大部分人出場費不高。曾經號稱高利潤的房產開發商(其實好日子也沒過幾年),在全國產業結構調整的浪潮下,逐漸變成過去流水線上要死要活拼命趕工的低利潤制造企業。利潤限定的前提下,必然要提速度、控成本和求生存。

請展開這樣的畫面:乘風破浪的開發商踩著小舢板,在海明威《老人與!穲鼍懊枋鰫毫拥奶鞖庀仑撝厍靶。哪有什么買了房子就賺到的歲月靜好,只不過有無數個開發商在購房者的背后負重前行。

好好看下上半年的土地出讓情況,可見一斑。

 

(點擊查看大圖)

受疫情影響,2、3月土地出讓都較少,上半年共計土地成功出讓26宗,成功出讓面積逾114萬方,成交總價5.8億,忽略工業用地,著重看一下商住、商業、住宅用地,上半年只有5宗,上半年地王價在咸寧市永安大道21號,該地為一級用地,地價高達3479.8元/㎡,樓面單價1242.79/㎡。目前此地塊周邊房價在4000-4500元/㎡左右,如果目前開發,算上建安成本1500元/㎡左右、配套建設成本300-500元/㎡左右、營銷成本3%左右、稅費成本每年10%左右等,利潤比根本達不到30%,開發商估計會觀望市場再酌情開發。



(上半年地王價土地情況)

與2019年1-6月上半年土地市場對比

 


 

(點擊查看大圖)

想進入咸寧市場拿地的開發商要么從國土土拍出讓拿地,那就得根據今年調整過的的土地市場行情,好好算一筆利潤比的賬了,要么如恒大、綠地進入咸寧市場一般,去早先跑馬圈地的開發商手上拿相對于成熟一點的地塊,但無論怎樣,一級市場的土地價格早已今非昔比是不爭的事實,面粉貴了,勢必面包價格水漲船高,但是如果利潤比不夠,也沒人會做公益,就像來了一圈的綠城、中梁考察一番然后就只能暫時放棄咸寧市場。

地價的上漲,那現在的開發商在做什么呢,一是不敢大量拿新地,只能消化庫存用地,加快推進存量用地消化處置,再一個是覺得賣地比做房子銷售來的容易,早期囤地的大佬也紛紛轉手做起了二道販子。

地價的上漲,我們要做什么呢,從購房者的狂熱,也容易理解,到了2020年6月很多購房者不再抱怨,湊湊錢咬咬牙一定要趕上這趟車,今年老板們不敢投資生意了,他們也要買房。

也許有一天我們會頻頻看到這樣的標題:“創紀錄!某塊地拍出某萬元!”地價總是越來越高,不會越來越低,就像人的年齡,只會越來越大。沒有誰會在35歲的生日,慶祝自己又刷新了紀錄。通貨膨脹總在持續進行中,小時候3塊錢的牛肉面,已飆升至12元一碗,好像也沒有哪家媒體重磅過。

假設牛肉面店出一筆錢給媒體,同樣適用房產邏輯——創紀錄!牛肉面12元一碗,面條進入新時代!真是大驚小怪,咸寧單均價回不到2千時代,牛肉面和我們的青春也回不去了。買房子總歸是賺的,區別在于賺多賺少的問題,就算不賺,你上了車,說不定還能拿點硬通貨對抗一下通貨膨脹,否則又會長吁短嘆當年如何如何了。

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